番禺，你是要上天啊？
(资料图片仅供参考)
前两天，番禺又出了一份重磅文件，“广州市番禺区发展和改革局关于公开征求《番禺区产业规划（征求意见稿）》意见的公告”。
每次聊到关于产业和板块定位，我们都会很清晰告诉大家，这是很重要买房手册。
每个板块的定位，和引入的产业需求，基本决定了板块价值。
打个比方说，金融城决定以金融业为发展核心，聚焦粤港澳大湾区金融合作示范区建设。区位+板块定位，让金融城房价蹭蹭蹭飞上了20-30万/平。
虽然，常常被人诟病“家私城”，但金融这个底子在，就有了想象力。
在中国买房，跟着政策走，很重要。
那这一次番禺，哪里是最理想的区域？
直接揭露谜底，沿着番禺北部这条现代服务业经济带买准没错。
番禺的产业空间结构图，从创新城-大学城，汽车城，长隆万博，南站几个平台，都是番禺北部这条服务业经济带的产物。
而剩余16个镇街，只是差异化发展，像文旅、农业、文创之类的产业为主。
这两个产业的上限，完全不是一个概念，买房肯定要往龙头买！
番禺提到了几个产业定位↓
-科技创新成果产业转化核心承载区
-智能网联和新能源汽车产业引领区
-新兴数字技术创新应用示范区
-国际消费中心城市主力区
-枢纽型、功能型总部企业聚集区
能帮助番禺实现目标的，也就是创新城、汽车城、大学城、长隆万博、南站...
广州市番禺区领导表示：“举全区之力建设番禺智造创新城”。也就是说，番禺会继续全力围绕这几个已经发展起来的板块，投入更多资源。
过去，番禺的CBD从市桥一路向北走，到了如今的万博，期间还有亚运城的异军突起，却依然没改变这个趋势。
上星期，我去了一趟大北路，从曾经的人山人海，到如今的萧条，也很令人唏嘘。
周边工厂的流失，和政策中心的改变，这种产业变迁，往往也是财富的变迁。
如今，在番禺的买房逻辑，其实就像小广州一样，万博就是小珠江新城，然后慢慢扩展开来，房价递减。
6-8万的万博CBD，3-6万的南站，4-5万的创新城，2-3万的莲花湾、市桥、亚运城。
北部的洛溪，由于距离海珠很近，还有江景，自成体系。
更直接一点，现阶段，番禺买房主要盯着南大干线，这条线汇聚了过去十多年，番禺费劲心思引入的各种产业资源，板块定位也要更高。
在这条经济带上，其实有一个小透明，一直被忽略。
“创新城”
它的区位，完全称不上差。北部是广州大学城，东南部是广汽新能源大本营，西部是长隆万博CBD。
番禺最好的3个资源，围着它转。
创新城自身定位也还行，定位国际科技产业孵化基地，全球科技人才创新创业基地，国家一流的高等教育集聚区。
整座创新城规划面积约73平方公里，包括广州国际生物岛、广州大学城和南岸地区。
现在大家说的创新城板块，更多指南岸的起步区。
虽然，创新城被各种好资源包围，自身定位也很高，但发展了十多年却一直默默无闻。
这就好像你和你的帅哥兄弟们，虽然大家都一起喊你们帅哥，但你知道自己几斤几两。
或许，也正是因为周边太过于强势，导致各种资源都会优先被这几个吸收，反而导致创新城，成为了一个“三不沾”地带。
大学城是一个很内生的板块，而万博扩容也是往西发展，汽车城则是奔着南部发展去了，创新城啪的一声，啥都没落着。
创新城就像一个空壳，说白了就是大学城后花园，暨南大学、华工国际校区和广州医学院这类学术性机构，就是门面了。
不过，这个“小透明”属性，房价却也不算便宜。
这几年创新城的供地并不多，除了北面临江的奥园恒基学院壹号，剩下几个盘都是越秀操刀。
最贵地块，在2021年甚至去到3.3万/平。作为对比，保利的最后一个广钢地块，和最近摇号的羊城食品厂地块，也就差不多这个价。
接下来，永大集团公司1号地块，即将入市，一线临江，旁边都是老旧社区，可以猜猜是不是越秀继续包揽。
目前，星汇文玺还有少量尾货，刚需，3.9-4.2万/平；
越秀大学星汇城，刚改，均价4.2-4.5万/平；
越秀大学和樾府，改善，均价5.2-5.9万/平。
越秀大学和樾府的价格，基本快追上万博和樾府了，好在万博和樾府已经没什么小户型了。
去年末刚刚拿下的兴业大道南地块，已经有了案名“越秀大学星汇锦城”，主打刚需，配建9班幼儿园、42班小学，36班初中。
产品都是小户型，建面约76-98平，其中76平做了2+1房2卫，带主套，高实用率。
目前，星汇锦城的吹风起步价大约300万左右，也就是单价不到4万/平的样子。
相比莲花湾的3个楼盘，创新城位置更核心，而且内部还有7号线和4号线穿行而过，匹配还算不错的教育氛围和居住氛围。
创新城的主要对手，其实是南站板块的几个盘，而且大家的价格区间都在3.5-6万/平左右，就连产品梯度都有点像。
两个板块优势点不同，南站离长隆万博更近，还有本身华南枢纽这个大IP，加上新鸿基出手，还是能讲不少故事。
而创新城可能就是居住、学术氛围，江边+大学城后花园，而且离琶洲和海珠比较近。
不过，作为大学城后花园，板块内也有好大学，却一度还发生了学位问题，确实有点打脸。
现阶段，创新城空有很好的规划，但确实面临如何落地的问题，是有亿点点尴尬。
越秀一家房企完全掌握了创新城定价权，独自开发整个板块是多少有点困难，如果有更多房企共同入局，可能会加分不少。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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